Categoria: Diritto

La risposta al quesito risulta tendenzialmente positiva: è possibile usucapire il sottoscala, purché siano soddisfatti integralmente tutti i requisiti previsti dagli articoli 1158 e seguenti del Codice Civile. Il possesso deve essere esercitato in maniera continuativa, ininterrotta e pubblica per il periodo richiesto, il che significa che ogni condizione normativa deve essere rigorosamente rispettata per permettere il riconoscimento del diritto acquisitivo.

Per poter acquisire la proprietà di un sottoscala altrui mediante usucapione, il possesso deve essere esercitato come se si fosse il proprietario, senza riconoscere in alcun modo il diritto del legittimo titolare. In altre parole, l’utilizzo del bene deve essere pubblico, evidente e non occulto, nonostante la natura solitamente poco illuminata di un sottoscala. È essenziale che il possesso sia mantenuto in maniera pacifica e senza alcuna opposizione del proprietario, tanto che contestazioni verbali o diffide scritte non bastano a dimostrare l’assenza di contrasto: occorre, infatti, una notifica formale in sede giudiziaria, quale atto di citazione, per evidenziare che il possesso è stato esercitato senza turbative. Inoltre, il possesso non deve essere ottenuto con atti di forza o intimidazioni, né può essere considerato legittimo se il sottoscala viene utilizzato in base a un accordo precario, come il comodato d’uso gratuito. L’elemento fondamentale è quello di comportarsi “uti dominus”, ossia di agire come se il bene fosse di propria proprietà, dimostrando così l’intenzione inequivocabile di esercitare il diritto acquisitorio.

La dimostrazione dell’usucapione si fonda su atti materiali che rivelano l’interversione del possesso, concetto espressamente indicato dall’articolo 1164 del Codice Civile. Atti di questo genere possono includere, ad esempio, interventi di manutenzione, ristrutturazione o miglioramento del sottoscala, come il rifacimento degli intonaci, la verniciatura dei muri, la chiusura dell’accesso con una porta o un cancello e l’allestimento di arredi che evidenzino un utilizzo esclusivo. Tali comportamenti, che attestano una gestione autonoma e continuativa del bene, sono particolarmente rilevanti quando il sottoscala è situato in un contesto condominiale o è condiviso tra più comproprietari. In questi casi, il possessore dovrà dimostrare in maniera inequivocabile di aver escluso ogni altra forma di godimento da parte degli altri aventi diritto, rendendo evidente che il suo possesso si è concretamente imposto nel tempo.

Il percorso per ottenere il riconoscimento dell’usucapione non è automatico, ma richiede un intervento giudiziario volto ad accertare l’effettivo soddisfacimento di tutti i requisiti normativi. In sede di causa, il possessore dovrà presentare una prova rigorosa e completa dell’esercizio ininterrotto del possesso per il periodo legale, utilizzando testimonianze, documentazioni, fotografie e ogni altro mezzo idoneo a confermare l’uso esclusivo del sottoscala. È necessario dimostrare in maniera esaustiva che, fin dall’inizio, il possesso non solo è stato continuativo, ma ha anche comportato l’esclusione del godimento del bene da parte di terzi. Un eventuale cambiamento di comportamento, in cui l’uso del sottoscala passa da una situazione di utilizzo sporadico e precario a quella di un possesso esclusivo e determinato, può costituire il momento decisivo in cui inizia a decorrere il termine per l’usucapione. In questo contesto, ogni atto che dimostri la volontà di trattare il bene come proprio, come ad esempio la chiusura dell’accesso o la realizzazione di lavori di manutenzione, contribuisce in maniera significativa a rafforzare la tesi usucapitoria.

Nel corso della causa il proprietario potrà cercare di contestare il possesso, sostenendo che il sottoscala è rimasto a sua disposizione oppure che il possesso è stato esercitato in maniera precaria o addirittura acquisito con mezzi illeciti. Di conseguenza, l’insieme delle prove presentate deve essere così convincente da smontare ogni eventuale argomentazione contraria, facendo emergere in maniera chiara e inconfutabile che tutti i requisiti necessari sono stati pienamente soddisfatti. Solo in questo modo il giudice potrà dichiarare l’usucapione del sottoscala e procedere alla trascrizione della sentenza nei registri immobiliari.

In conclusione, la possibilità di usucapire il sottoscala esiste, ma si fonda su un iter rigoroso e stringente che richiede l’adempimento di tutte le condizioni previste dal Codice Civile. Il successo dell’azione usucapitoria dipende dalla capacità di dimostrare un possesso pubblico, esclusivo, non precario e continuativo per il periodo previsto, comportando un vero e proprio comportamento da proprietario. Questo percorso, seppur complesso e non automatico, si rivela praticabile qualora il possessore sia in grado di fornire prove concrete e inoppugnabili, garantendo così la trasformazione del possesso in un diritto reale riconosciuto e tutelato dall’ordinamento giuridico.

Il deferimento al privato della verificazione della regolarità dei progetti e delle costruzioni, con relativa responsabilità penale, ha avuto un notevole sviluppo con l’entrata in vigore, nel 1993, della Denuncia di Inizio Attività (DIA), alla quale ha fatto seguito la normativa sullo Sportello unico delle attività produttive e, successivamente, la normativa del T.U.Ed. di cui al D.P.R. n. 380/2001.

Si possono distinguere l’asseverazione o l’autocertificazione da parte dei professionisti abilitati e l’autocertificazione da parte dei privati richiedenti.
A) La certificazione di regolarità dell’opera, denominata asseverazione da parte dei professionisti abilitati, è oggi prevista da:
1) L’art. 23, comma 1° del T.U.Ed. sull’asseverazione del progetto nell’ambito della Denuncia di Inizio Attività, cui fa seguito il collaudo finale asseverativo, previsto dal successivo comma 7° dell’art. 23 dello stesso T.U., sulla regolarità di esecuzione delle opere realizzate con DIA.
Oggetto dell’asseverazione sono essenzialmente la (fedele) raffigurazione dell’esistente (edificio e terreno edificabile) e la conformità del progetto alle norme vigenti.
Questa asseverazione-certificazione non ha valore assoluto, in quanto il Comune può disattendere l’asseverazione stessa, contestandola. Ove essa sia falsa, essendo il professionista asseveratore qualificabile come incaricato di pubblico servizio, esso è soggetto alle pene previste dall’art. 481 del Codice Penale. Sotto tale profilo, va comunque rilevato che trattasi di un reato in cui si risponde solo per dolo (ossia per piena coscienza di dichiarare il falso) e non per colpa. Si può pertanto osservare che l’interpretazione della normativa urbanistico-edilizia può essere sovente priva di certezze, specie per la presenza di contrasti giurisprudenziali sull’interpretazione delle norme, per cui il dolo non è sempre pienamente ravvisabile.
Il reato è punito con la reclusione fino ad un anno o la multa da euro 51,00 ad euro 516,00. Le due pene sono applicate congiuntamente se il fatto è eseguito a scopo di lucro.
2) Gli artt. 6 e seguenti del D.P.R. 20 ottobre 1998, n. 447, sullo Sportello unico per le attività produttive, non riservano espressamente ai professionisti abilitati la prevista autocertificazione della conformità del progetto alle norme.
Tale normativa ammette l’autocertificazione della conformità del progetto alle prescrizioni previste dalle norme vigenti, redatta da professionisti abilitati o da associazioni di professionisti, sottoscritta dai medesimi unitamente allegale rappresentante dell’impresa.
Sotto questo profilo, l’autocertificazione assume la natura della asseverazione o autocertificazione professionale, in quanto il privato, che non sia professionista abilitato, non appare in sé unico legittimato a sottoscrivere l’autocertificazione in questione.
Sicché la responsabilità penale in materia, per l’autocertifica-zione professionale, può includersi nelle citate previsioni dell’art. 481 del Codice Penale, considerandosi il professionista abilitato come soggetto esercente un servizio di pubblica necessità, mentre il privato potrà rispondere ai sensi dell’art. 483 del Codice Penale.

B) L’autocertificazione classica, consistente nella dichiarazione di verità da parte del privato, indipendentemente dalla sua qualifica professionale e che si inquadra in quello che a suo tempo è stato definito come atto sostitutivo di atto notorio, è oggi prevista e regolata dagli artt. 38 e 47 del D.P.R. 28 dicembre 2000 n. 445 ed è sanzionata penalmente (art. 76 del detto D.P.R.) dal disposto dell’art. 483 del Codice Penale, che punisce la falsa dichiarazione di privato a pubblico ufficiale in atto pubblico con la detenzione fino a due anni. Anche in questo caso si tratta di reato solo doloso.

L’autocertificazione del privato è prevista dall’art. 20 comma 1° del T.U.Ed. nel procedimento di formazione del permesso di costruire, relativamente alla conformità del progetto alle norme igieniche e sanitarie, nel caso in cui il progetto riguardi interventi di tipo residenziale, ovvero la verifica in ordine a tale conformità non comporti valutazioni tecnico-discrezionali.

L’autocertificazione del progetto, che ha natura tecnico giuridica, emessa da un privato secondo la norma citata, pone consistenti problemi, visto che trattasi di norme di natura tecnica complessa, in cui il privato non professionista non appare del tutto titolato a tale funzione (e responsabilità). Peraltro, poiché la norma del citato art. 20 è di natura regolamentare, essa potrà essere opportunamente modificata da parte del regolamento edilizio comunale.