Il malfunzionamento dell’impianto di riscaldamento centralizzato rappresenta una problematica che, purtroppo, non è rara nei condomini. Quando alcuni appartamenti risultano penalizzati da un riscaldamento inefficiente a causa di guasti, tubazioni non dimensionate correttamente o problemi meccanici, il disagio per il condòmino si manifesta concretamente. Le temperature rigide, infatti, possono compromettere il comfort abitativo e, in alcuni casi, generare danni patrimoniali o effetti negativi sulla salute. In tali circostanze, il condòmino si trova a chiedersi se sia possibile ottenere una riduzione delle spese condominiali o addirittura un risarcimento dei danni subiti, considerando che nonostante il malfunzionamento continui a pagare la propria quota, la ripartizione delle spese non viene automaticamente rivista.
La normativa vigente e i principi giurisprudenziali stabiliscono che le spese condominiali vengono ripartite in base alle tabelle millesimali, che riflettono il valore delle singole unità immobiliari e non l’effettiva fruizione dei servizi comuni. Questo significa che ogni condomino è tenuto a contribuire, in misura proporzionale ai millesimi, indipendentemente dal fatto che l’impianto di riscaldamento operi con piena efficienza o meno. Il principio sancito dall’articolo 1123 del Codice Civile, infatti, stabilisce che la ripartizione delle spese per l’amministrazione e la gestione degli spazi condominiali deve essere effettuata secondo i millesimi, salvo che le parti concordino diversamente in sede di assemblea. Di conseguenza, la possibilità di ottenere uno sconto sulla bolletta in caso di disservizio non è un diritto individuale riconosciuto, ma richiede una modifica dell’assetto ripartitivo che possa essere deliberata solo all’unanimità dall’assemblea dei condomini.
Il problema si complica ulteriormente quando si considerano le differenti cause che possono determinare il malfunzionamento dell’impianto di riscaldamento centralizzato. Non si tratta soltanto di un problema tecnico isolato, come potrebbe essere un guasto meccanico o un tubo troppo stretto che impedisce il corretto flusso dell’acqua calda, ma anche di eventuali carenze di manutenzione che ricadono in capo al locatore o al condominio. Il proprietario dell’immobile, infatti, ha l’obbligo, in base ai principi di buona fede e correttezza contrattuale, di garantire il pacifico godimento dell’immobile, e questo include il corretto funzionamento degli impianti di riscaldamento. Quando tale obbligo non viene rispettato e il condòmino si ritrova costretto a vivere in un ambiente freddo e scomodo, sorgono non solo questioni di comfort, ma anche di diritti patrimoniali e risarcitori.
Un aspetto fondamentale da considerare è che il disservizio dell’impianto, pur causando notevoli disagi, non autorizza automaticamente il condomino a richiedere una riduzione delle quote condominiali. Le quote sono infatti fissate in base a criteri stabiliti e approvati dall’assemblea, e ogni modifica a tali criteri richiede il consenso unanime di tutti i condomini. Questo principio, sancito dalla legge, impedisce a un singolo inquilino di ottenere unilateralmente uno sconto sulla propria quota, anche nel caso in cui il riscaldamento non funzioni correttamente. Di conseguenza, il condòmino che si trova in una situazione di disservizio non potrà agire in autonomia per ottenere una riduzione, ma dovrà cercare un intervento collettivo o, in alternativa, rivolgersi al giudice per ottenere il risarcimento dei danni.
Il risarcimento dei danni, infatti, rappresenta l’unico rimedio giuridico efficace in presenza di un malfunzionamento che comporta conseguenze economiche o patrimoniali. Se il freddo eccessivo dovesse danneggiare beni personali, mobili o, in casi estremi, incidere negativamente sulla salute del condòmino, quest’ultimo ha la possibilità di intraprendere un’azione legale contro il condominio o contro l’amministratore, richiedendo il risarcimento per il danno subito. Questa azione, però, non si traduce in una compensazione automatica sotto forma di sconto sulle quote condominiali future, bensì in un risarcimento liquidato dal giudice che, successivamente, potrà essere portato a compensazione delle spese condominiali, qualora vi sia un riconoscimento del danno. È importante sottolineare che, per ottenere un risarcimento, il condòmino deve dimostrare con prove concrete e documentate il nesso causale tra il malfunzionamento dell’impianto e il danno subito, un onere che richiede una dettagliata valutazione tecnica e, spesso, una perizia.
In alternativa, se il disservizio dell’impianto si protrae nel tempo e risulta sistematico, l’assemblea condominiale può essere convocata per discutere eventuali modifiche alla ripartizione delle spese o per deliberare interventi correttivi. Tuttavia, come già accennato, qualsiasi decisione in tal senso deve essere approvata all’unanimità, poiché si tratta di modificare criteri che sono stati fissati contrattualmente e che riflettono il valore complessivo dell’immobile. Tale necessità di unanimità rappresenta una barriera procedurale che spesso impedisce al singolo condomino di ottenere un beneficio economico diretto in caso di disservizio. La situazione, dunque, richiede un approccio condiviso: è solo attraverso un’azione collettiva che si possono ottenere soluzioni che prevedano una revisione delle quote o la sostituzione dell’impianto difettoso, garantendo così che il costo del malfunzionamento non ricada ingiustamente su pochi.
È altresì opportuno evidenziare che la ripartizione delle spese condominiali, basata sui millesimi, non tiene conto della singola effettiva fruizione dei servizi comuni. Questo significa che, anche se un’unità immobiliare riceve meno calore a causa di un problema tecnico, essa continua a contribuire nella misura stabilita dalle tabelle millesimali, che riflettono il valore dell’immobile e non l’uso effettivo dei servizi. Questa rigidità del sistema di ripartizione rappresenta una delle principali criticità nei casi di disservizio, poiché penalizza il condomino colpito dal guasto, obbligandolo a pagare integralmente le spese nonostante il disagio subito.
Alla luce di questi aspetti, il condòmino che si trova in difficoltà a causa di un malfunzionamento del riscaldamento centralizzato deve innanzitutto documentare in maniera accurata il disservizio. È fondamentale raccogliere prove, come registrazioni della temperatura interna, rapporti di perizia tecnica e, se possibile, testimonianze di altri condomini che evidenzino il problema. Solo così sarà possibile avviare un’azione legale mirata a ottenere il risarcimento dei danni. Nel contesto giudiziario, il condòmino potrà sostenere che il malfunzionamento dell’impianto, imputabile a carenze di manutenzione o a errori di progettazione, ha determinato un danno concreto e verificabile, per il quale il condominio è responsabile. Il giudice, valutate le prove presentate, potrà condannare il condominio a risarcire il danno, e tale importo potrà, successivamente, essere portato a compensazione delle future quote condominiali, qualora ciò sia giuridicamente possibile.
In conclusione, quando il riscaldamento centralizzato non funziona correttamente, il singolo condomino non ha il diritto di richiedere una riduzione automatica delle spese condominiali, a causa del principio della ripartizione basata sui millesimi. Ogni modifica al sistema di ripartizione richiede l’approvazione unanime dell’assemblea e non può essere ottenuta unilateralmente. Tuttavia, se il disservizio causa danni concreti, sia patrimoniali che relativi al godimento dell’immobile, il condòmino ha la possibilità di intraprendere un’azione legale per ottenere il risarcimento dei danni. Tale risarcimento, una volta liquidato dal giudice, rappresenta il rimedio giuridico appropriato per compensare il disagio subito e, eventualmente, per rivalutare le future quote in maniera equa. La chiave per far valere i propri diritti in queste circostanze risiede nella documentazione accurata del disservizio e nell’azione collettiva, laddove più condomini si trovino a subire gli stessi effetti, affinché l’intero sistema condominiale possa essere oggetto di una revisione volta a garantire il giusto equilibrio tra i diritti dei singoli e le esigenze della comunità.