La presente introduzione offre una cornice pratica e ragionata per chi deve redigere una liberatoria a seguito del recesso dell’acquirente da una proposta d’acquisto. Spiegheremo perché è fondamentale che il documento sia chiaro, completo e rispetti le forme previste dalla legge: una liberatoria ben scritta evita contestazioni future, specifica la sorte delle somme versate (caparre o acconti) e delimita le responsabilità tra le parti. Illustreremo gli elementi essenziali da inserire — dati identificativi delle parti, richiamo alla proposta originaria, dichiarazione esplicita di recesso e rinuncia a ulteriori pretese, modalità di restituzione di eventuali somme, data ed efficacia della liberatoria — e suggeriremo formule di linguaggio semplici ma formalmente efficaci. Infine, indicheremo vari esempi pratici e alcuni accorgimenti procedurali (allegati, modalità di sottoscrizione e conservazione), raccomandando comunque di verificare la normativa applicabile o di rivolgersi a un professionista in caso di situazioni complesse.
Come scrivere un liberatoria per recesso acquirente proposta acquisto
Una liberatoria che formalizza il recesso dell’acquirente da una proposta di acquisto deve essere redatta con cura per evitare ambiguità e per chiarire definitivamente gli effetti economici, patrimoniali e processuali del recesso. Prima di procedere con la stesura è importante avere davanti il testo integrale della proposta di acquisto originaria (con date, importi, eventuali caparre o acconti, condizioni sospensive o risolutive), perché la liberatoria deve richiamarne espressamente i riferimenti e risolverne ogni possibile punto di contatto o conflitto. Inoltre va valutata la natura dell’oggetto (immobile, veicolo, beni mobili, azienda) perché le conseguenze giuridiche e fiscali possono variare; per i trasferimenti immobiliari è spesso necessario considerare obblighi notarili e termini per la restituzione della caparra.
Il documento deve aprirsi con l’individuazione precisa delle parti: nominativo completo, codice fiscale o partita IVA, recapiti, eventuale rappresentanza e modalità di conferimento dei poteri di firma. Occorre riportare la data e l’oggetto della proposta originaria, l’importo eventualmente versato a titolo di caparra o acconto, la clausola o la ragione del recesso esercitato dall’acquirente e la volontà espressa di transigere e chiudere ogni rapporto derivante da quella proposta. La formula di recesso deve essere chiara: precisare se il recesso è esercitato in forza di una facoltà contrattuale (ad esempio termine di ripensamento previsto dalla proposta) o se si tratta di una rinuncia unilaterale che viene risolta con accordo tra le parti mediante la liberatoria. Se il recesso produce effetti condizionati (per esempio restituzione della caparra solo a determinate condizioni) è fondamentale che questi termini siano descritti senza ambiguità.
La liberatoria deve contenere una clausola che dichiari espressamente che, con la sottoscrizione, le parti si costituiscono reciprocamente liberate e indennizzate da ogni pretesa, azione, credito, responsabilità o onere connesso alla proposta di acquisto, sia di natura contrattuale che extracontrattuale, conosciuta o potenziale, preesistente alla data di efficacia della liberatoria. Se la volontà è quella di limitare la liberazione a determinate fattispecie (ad esempio soltanto alla restituzione della caparra e niente altro) questa limitazione deve emergere con chiarezza e non lasciare spazio a interpretazioni estensive. È utile inserire anche una dichiarazione esplicita che la liberatoria non costituisce riconoscimento di responsabilità da parte di alcuna delle parti, se si vuole evitare implicazioni ammissive di colpa.
Gli aspetti economici devono essere regolati con precisione: indicare l’importo e le modalità di restituzione dell’acconto o della caparra, l’eventuale somma trattenuta a titolo di penale o di indennizzo, i tempi esatti di pagamento e il luogo/modalità (bonifico, assegno, consegna in contanti, ecc.). Se la liberatoria comporta il pagamento di somme a titolo di penale o compenso, conviene indicare se tali somme rappresentano l’unico ristoro e se escludono ulteriori richieste risarcitorie. In materia fiscale, quando ricorre, è opportuno chiarire la natura tributaria delle somme scambiate e chi rimane responsabile per eventuali imposte, oneri o tasse straordinarie: spesso si precisa che ogni parte si assume le proprie imposte connesse alla transazione o si stabilisce esplicitamente chi provvede al pagamento di imposte specifiche.
Per garantire certezza operativa è importante includere una previsione sulla riconsegna di documenti o della materiale correlata all’oggetto della proposta (documenti tecnici, planimetrie, chiavi, carte libere da vincoli) e sull’eventuale distruzione o restituzione di copie digitali o cartacee. Se ci sono vincoli accessori o terzi (ipoteche, sequestri, diritti di terzi), la liberatoria dovrebbe richiamare lo stato della situazione e chiarire se e come tali vincoli influenzano l’operazione di recesso.
Dal punto di vista formale e procedurale la liberatoria dovrebbe prevedere la data di efficacia, la modalità di comunicazione dell’avvenuta sottoscrizione alle controparti e, se necessario, l’eventuale trasmissione agli eventuali incaricati (agenti immobiliari, studi notarili, avvocati). Se desiderato, si può inserire una clausola di riservatezza che vieti alle parti di divulgare i termini economici e le motivazioni del recesso, nonché una clausola di non denigrazione. Qualsiasi accordo su costi accessori (oneri di cancellazione ipotecaria, parcelle professionali, spese di gestione) dovrebbe essere chiaramente ripartito.
È prudente inserire le classiche clausole di garanzia sulla capacità delle parti di stipulare l’accordo, sulla veridicità delle dichiarazioni rilasciate e sulla loro competenza a impegnarsi. Una clausola di integrale accordo (intero accordo) che stabilisca che la liberatoria esprime l’intero contenuto dell’intesa tra le parti e sostituisce ogni precedente intesa verbale o scritta riduce il rischio di future contestazioni su patti non formalizzati. Per rendere più solida la struttura del documento si adottano anche clausole di separabilità (se una parte è invalida, le altre restano efficaci) e di sopravvivenza di alcune obbligazioni che si intende mantenere post-cessazione (come obbligo di riservatezza o obbligo di restituzione di documenti).
Sotto il profilo della scelta del foro e della legge applicabile, la liberatoria dovrebbe prevedere quale ordinamento regolerà l’interpretazione e l’esecuzione dell’accordo e quale sarà il foro competente in caso di controversia. Per le vicende transfrontaliere o per importi rilevanti questa scelta riveste particolare importanza. Se si preferisce un’alternativa alla giurisdizione ordinaria si può valutare l’arbitrato, indicandone il regolamento e il luogo della procedura.
Nella stesura linguistica è consigliabile usare frasi semplici ma precise, evitando parole vaghe come “in buona fede” senza alcun riferimento concreto, e definendo termini tecnici quando compaiono per la prima volta. Le definizioni possono essere inserite in linea direttamente nel corpo del testo: se si usa un termine ripetuto (ad esempio “Proposta”), si stabilisca sense et sensu che con quelle parole si intende l’intero documento originario datato X. Preferire il tempo presente per le dichiarazioni e il passato prossimo o passato remoto per i fatti già compiuti, in modo da evitare confusioni temporali. Evitare clausole contraddittorie; se si introducono eccezioni, descriverle chiaramente con esempi o rimandi puntuali.
Per rendere immediatamente efficace la liberatoria è essenziale predisporre la parte finale dedicata alle sottoscrizioni; accanto alla firma devono comparire i dati anagrafici completi, eventuale qualifica (rappresentante legale), luogo e data. Se richiesto dalla natura dell’atto o dalla prassi locale è opportuno prevedere la firma in presenza di testimoni o la autenticazione notarile. Quando si opera su beni immobili, molto spesso la liberatoria viene poi registrata o depositata presso un notaio: il documento dovrebbe quindi essere redatto tenendo conto degli adempimenti formali richiesti per l’efficacia nei confronti di terzi.
Come esempio di formulazione, da adattare sempre al caso concreto e alla normativa applicabile, si può impostare il testo in modo che ricrei una sequenza logica priva di elenchi: si apre con la premessa nella quale si richiamano le parti e la proposta oggetto del recesso, seguono alcune frasi che dichiarano la volontà dell’acquirente di recedere e la dichiarazione del venditore di prendere atto di tale recesso; si prosegue con l’affermazione che le parti, volendo chiudere ogni controversia, convengono che con la sottoscrizione della presente liberatoria l’acquirente riceverà la somma [importo] a titolo di restituzione dell’acconto e che il venditore rinuncia a qualsiasi ulteriore pretesa connessa alla proposta; si aggiunge che le parti si dichiarano reciprocamente liberate e indennizzate da qualsiasi azione e che la presente non costituisce ammissione di responsabilità di alcuna parte; si precisano quindi le modalità di pagamento, i termini, le dichiarazioni che restano in vigore (ad esempio l’obbligo di riservatezza) e la data di efficacia; si conclude con le dichiarazioni di capacità e rappresentanza e l’indicazione della legge applicabile e del foro competente, quindi la sottoscrizione, luogo e data. Il testo può essere corredato da un allegato che riporta la copia della proposta originaria e la ricevuta dell’acconto.
Infine, è altamente consigliabile far esaminare la versione finale della liberatoria da un avvocato o da un notaio prima della sottoscrizione. Le conseguenze dell’accettazione di una liberatoria possono essere definitive e vincolanti, e ogni clausola interpretata in modo restrittivo o estensivo può avere effetti economici e patrimoniali rilevanti. Un professionista potrà adattare il linguaggio alle norme locali, inserire eventuali clausole aggiuntive necessarie per la specifica fattispecie e verificare eventuali implicazioni fiscali o di terzi che la semplice negoziazione privata potrebbe non rilevare.
Modello liberatoria per recesso acquirente proposta acquisto
LIBERATORIA PER RECESSO DELL’ACQUIRENTE DALLA PROPOSTA DI ACQUISTO
L’anno ____, il giorno __ del mese di ____, in _______________
Tra:
1) Il/La Sig./Sig.ra __________________________________________________,
nato/a a __________________ il __/__/____, codice fiscale _______________,
residente in _________________________________________________ (via/piazza, n.),
di seguito denominato/a “Parte Acquirente”;
e
2) Il/La Sig./Sig.ra __________________________________________________,
nato/a a __________________ il __/__/____, codice fiscale _______________,
residente in _________________________________________________ (via/piazza, n.),
di seguito denominato/a “Parte Venditrice”;
Premesso che
– in data __/__/____ la Parte Acquirente ha presentato alla Parte Venditrice una proposta di acquisto relativa all’immobile sito in ________________________________________________________________ (indirizzo completo), identificato catastalmente al foglio __, particella __, sub __ (o altro identificativo catastale), di seguito “Immobile”;
– con la medesima proposta la Parte Acquirente ha versato, a titolo di caparra/anticipo, la somma di Euro __________ (€ _______), ricevuta/versata in data __/__/____;
Tutto ciò premesso, le parti convengono e stipulano quanto segue:
1) Recesso
La Parte Acquirente dichiara di recedere irrevocabilmente dalla proposta di acquisto dell’Immobile sopra indicato, con effetto dal __/__/____.
2) Accettazione del recesso e liberatoria
La Parte Venditrice dichiara di aver preso atto del recesso di cui all’art. 1 e, per l’effetto, rilascia e libera la Parte Acquirente da ogni obbligo, impegno, responsabilità, pretesa, penale o rivendicazione connessa alla predetta proposta di acquisto, con esclusione di ulteriori azioni in qualsiasi sede.
3) Regolamento economico
Le parti dichiarano di aver regolato come segue le pendenze economiche relative alla proposta:
– la somma versata a titolo di caparra/anticipo di Euro _______ (€ _______) è: (barrare l’opzione applicabile)
☐ stata restituita integralmente dalla Parte Venditrice alla Parte Acquirente in data __/__/____ mediante bonifico su IBAN __________________________________________________;
☐ trattenuta dalla Parte Venditrice a titolo di (specificare motivo) ________________________________________________;
☐ parzialmente restituita per la somma di Euro _______ (€ _______) in data __/__/____ mediante ___________________________________;
☐ altra modalità: ____________________________________________________________________________________.
4) Quietanza e rinuncia
Con la sottoscrizione della presente, le parti si danno reciprocamente piena, completa e definitiva quietanza per quanto concerne tutte le obbligazioni e pretese derivanti dalla proposta di acquisto e dai relativi atti preparatori, rinunciando espressamente a qualsiasi ulteriore richiesta, domanda o azione relativa ai fatti oggetto della presente liberatoria.
5) Dichiarazioni finali
Le parti dichiarano che la presente liberatoria è redatta in duplice esemplare, letta, approvata e sottoscritta dalle stesse per accettazione di tutte le clausole ivi contenute.
Luogo _______________________, lì __/__/____
Firme
La Parte Acquirente
_______________________________
Nome, Cognome e firma
La Parte Venditrice
_______________________________
Nome, Cognome e firma
Testimoni (se richiesti)
1) _______________________________ CF: ____________________
Firma: _________________________
2) _______________________________ CF: ____________________
Firma: _________________________