Il contratto di locazione transitorio, disciplinato dall’articolo 5 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nasce per soddisfare esigenze abitative di breve durata – da un minimo di un mese a un massimo di diciotto – e si distingue per il fatto che la data di scadenza è fissata in partenza e non può essere prorogata tacitamente. Pur sembrando semplice, la sua interruzione anticipata o, nell’ipotesi più frequente, la comunicazione della “disdetta” alla scadenza richiede una serie di passi formali, fiscali e pratici che, se trascurati, espongono inquilino e proprietario a contestazioni e sanzioni. La guida che segue percorre l’intero iter, dal momento in cui sorge la volontà di lasciare l’appartamento fino al deposito delle chiavi, soffermandosi sui diversi ruoli di conduttore e locatore, sui tempi di preavviso, sulle comunicazioni all’Agenzia delle Entrate e sull’eventuale restituzione della cauzione.
Natura e durata del contratto transitorio
A differenza del contratto “4 + 4”, il transitorio si basa su una motivazione temporanea specifica (ad esempio trasferimento di lavoro, corso universitario, ristrutturazione dell’abitazione principale) che va dichiarata e documentata nel testo contrattuale. Proprio perché la causa è circoscritta nel tempo, la legge non ammette il rinnovo automatico: alla data pattuita il rapporto si estingue di diritto, salvo esplicito accordo per prolungarlo con un nuovo transitorio o con altra formula contrattuale. Se entrambe le parti concordano sulla cessazione alla scadenza, non occorre alcuna “disdetta”, ma è comunque prudente confermare per iscritto la volontà di non procedere a un nuovo contratto; ciò evita equivoci qualora il conduttore o il locatore cambino idea all’ultimo momento.
Recesso anticipato del conduttore: condizioni e preavviso
La legge 431/1998 consente all’inquilino di recedere in qualsiasi momento, purché ricorrano gravi motivi e la decisione sia comunicata al proprietario con almeno sei mesi di preavviso. La giurisprudenza ha chiarito che il concetto di “grave motivo” non si limita a eventi imprevisti eccezionali (licenziamento, trasferimento aziendale, malattia) ma può ricomprendere ogni fatto oggettivo, sopraggiunto e non imputabile alla volontà dell’inquilino, che renda eccessivamente onerosa o inutile la permanenza nell’alloggio. La lettera di recesso – spedita via raccomandata A/R o PEC – deve motivare l’uscita e indicare la data di rilascio allineata al semestre di preavviso; in assenza di grave motivo o di congruo anticipo, il proprietario può pretendere il pagamento dei canoni fino alla scadenza originaria, salvo riesca a riaffittare l’immobile prima.
Recesso del locatore e limiti di legge
Il recesso anticipato del proprietario, nel transitorio, trova spazio solo se nel contratto è inserita una clausola ad hoc o se sopravvengono condizioni particolari tali da rendere impossibile la prosecuzione (per esempio pericolosità certificata dell’immobile). Anche il locatore, qualora eserciti questa facoltà, deve rispettare il preavviso minimo di sei mesi e dimostrare motivazioni specifiche, poiché la legge protegge la parte debole del rapporto – l’inquilino – da rientri “facili” dell’appartamento sul mercato. Se l’alloggio è destinato a vendita o a uso abitativo del proprietario stesso, questi potrà dare disdetta solo alla scadenza naturale, non prima.
Forma, contenuto e spedizione della disdetta
Sia che si tratti di semplice conferma di fine rapporto, sia che si invochi il recesso anticipato, la comunicazione deve contenere i dati anagrafici di entrambe le parti, l’indirizzo dell’immobile, gli estremi del contratto registrato, l’indicazione chiara della data di rilascio e l’eventuale motivo grave. Per ragioni di prova è preferibile la raccomandata, se le parti dispongono di PEC, il messaggio firmato digitalmente ha pari valore. Inserire nella stessa lettera la proposta di data e orario per il sopralluogo finale consente di programmare congiuntamente la verifica dello stato dell’appartamento e di accordarsi sulla restituzione delle chiavi.
Registrazione della risoluzione all’Agenzia delle Entrate
La fase successiva alla disdetta interessa soprattutto il proprietario, soggetto tenuto a comunicare l’avvenuta cessazione, sia naturale sia anticipata, mediante il Modello RLI entro trenta giorni dal rilascio dell’immobile. L’adempimento può avvenire online tramite i servizi telematici “RLI-web” oppure di persona presso qualsiasi ufficio delle Entrate. Se il contratto è in regime ordinario, occorre versare contestualmente l’imposta di registro in misura fissa di 67 euro – utilizzando il modello F24 Elide – o allegare la quietanza se il pagamento è avvenuto in modalità home banking. Nel caso di cedolare secca, la risoluzione è esente dal tributo fisso perché già coperta dall’imposta sostitutiva. Il mancato invio dell’RLI o il versamento tardivo comportano sanzioni proporzionali che crescono con l’aumentare dei giorni di ritardo.
Consegna delle chiavi, verbale di riconsegna e deposito cauzionale
Il giorno stabilito per la riconsegna è consigliabile redigere un verbale congiunto che descriva lo stato dei locali, dei mobili e delle utenze, corredato da fotografie datate. In assenza di danni imputabili all’inquilino e con i pagamenti dei canoni regolari, il proprietario deve restituire integralmente il deposito cauzionale, maggiorato degli eventuali interessi legali maturati, entro tempi “congrui” che la prassi fissa in circa trenta giorni, salvo diverso accordo. Qualora vendano contestazioni su danni o morosità, il locatore può trattenere in tutto o in parte la somma, ma deve motivare puntualmente la trattenuta e fornire prova delle spese sostenute. Se non si trova un accordo, la controversia può confluire in un tentativo obbligatorio di mediazione civile o, nei casi più semplici, in un ricorso al Giudice di Pace.
Trattamento delle utenze e comunicazioni accessorie
Spesso nel transitorio le utenze rimangono intestate al proprietario; l’inquilino rimborsa i consumi sulla base di conteggi periodici. In vista della disdetta è opportuno concordare la data di lettura dei contatori, così da chiudere i conti contestualmente alla riconsegna. Se invece i contratti di luce e gas sono passati a nome dell’inquilino, questi deve richiedere voltura o cessazione servendosi del modulo del fornitore con qualche settimana di anticipo, altrimenti rischia di ricevere bollette successive alla sua uscita. L’aggiornamento della residenza anagrafica, la revoca di eventuali domicili postali e la comunicazione a scuola, medico di famiglia o abbonamenti vari completano il quadro degli adempimenti personali.
Strumenti di tutela in caso di controversie
Se il proprietario si rifiuta di restituire la cauzione o l’inquilino non paga i canoni del periodo di preavviso, ciascuna parte può rivolgersi innanzitutto a un organismo di mediazione civile; la materia locatizia è infatti soggetta a mediazione obbligatoria prima di adire il tribunale ordinario. Molte Camere di Commercio offrono procedure rapide, online, con tariffe contenute. Se la mediazione fallisce, il locatore potrà agire in tribunale con un procedimento per convalida di sfratto o per decreto ingiuntivo, mentre l’inquilino potrà domandare la restituzione del deposito e il risarcimento di eventuali danni patrimoniali. Il rispetto scrupoloso dei passaggi illustrati, soprattutto la raccomandata di recesso e il verbale di riconsegna, costituisce la migliore prova difensiva in entrambi i sensi.
Conclusioni
Disdire un contratto di locazione transitorio non è un atto meramente formale ma un percorso a tappe che incrocia norme civilistiche, obblighi fiscali e buone prassi di convivenza. Per l’inquilino, il punto decisivo è la coerenza tra il “grave motivo” addotto e il rispetto del preavviso; per il proprietario, la tempistica di deposito del Modello RLI e la corretta gestione della cauzione. Entrambi, con una comunicazione anticipata e documentata, evitano penali, sanzioni dell’Agenzia delle Entrate e lunghe controversie giudiziarie. Alla base resta un principio di trasparenza – la prova per iscritto di ogni passaggio – che garantisce non solo il buon esito della risoluzione ma anche la possibilità di tornare a stipulare, in futuro, nuovi contratti senza strascichi di diffidenza. Seguendo i passaggi descritti, la disdetta si trasforma da fonte di ansia a procedura ordinata e, soprattutto, conclusiva di un rapporto abitativo che ha svolto la sua funzione temporanea.