Rapporti con le Banche – Quali Sono i Diritti

La preoccupazione principale delle banche? Si sa, badare ai propri interessi, non certo a quelli del cliente.
Costui, invece, deve sapere che può far leva su una serie di diritti per risparmiare non pochi soldini. Mettiamo questi diritti sotto la lente.

PER LEGGE, SONO A VOSTRA DISPOSIZIONE I FOGLI INFORMATIVI ANALITICI CON LE TARIFFE MASSIME DI TUTTI I SERVIZI
Il Decreto legislativo 385 del 1993 parla
chiaro: le banche devono mettere a disposizione del pubblico anche i fogli informativi
analitici, su cui vengono riportate le tariffe
massime (e i tassi minimi a favore del cliente) che la banca pratica. Possono, però, evitare di indicare le tariffe applicate sui bonifici e sulla compravendita di valute.
Consiglio: dal momento che le banche non
sono obbligate a esporre i fogli, gratuiti,
chiedeteli espressamente. Nonostante che
per legge siano asportabili, nelle nostre indagini è capitato di sentire le scuse più sconcertanti per evitare di cedere questi pezzi di
carta.

VISTO CHE LE TARIFFE ESPOSTE SONO QUELLE MASSIME, POTETE CONTRATTARE IN OGNI SITUAZIONE
Le banche possono tranquillamente agevolare alcuni clienti, riducendo le tariffe o, più
frequente, aumentando i tassi a loro vantaggio. Non siete in mezzo a questa rosa di eletti? Contrattate, contrattate e contrattate.
Consiglio: per aumentare le probabilità di
successo, argomentate che altre banche (o
altre convenzioni della stessa banca) offrono condizioni migliori. Tenete anche presente che è più facile che siano ridotte le
commissioni su operazioni effettuate frequentemente.

POTETE SCEGLIERE LA PERIODICITÀ DELL’ESTRATTO CONTO, TRA LE SEGUENTI: ANNUALE, SEMESTRALE, TRIMESTRALE O MENSILE
A voi la scelta, insomma. Stiamo parlando,
infatti, di un preciso diritto contenuto
nell’articolo 119 del decreto legislativo 385
del 1993 che abbiamo già citato in precedenza.
Consiglio: se muovete poco il conto, potete
tranquillamente ridurre al minimo i relativi
estratti.

POTETE CONTESTARE GLI ESTRATTI CONTO ANCHE DOPO 10 ANNI DALLA LORO SPEDIZIONE
I termini di prescrizione sono 10 anni per il
capitale e 5 per gli interessi. L’ABI
(Associazione bancaria italiana) – per una
volta battendo la legge, che indica termini più
stretti – ha stabilito che questi termini valgano
non solo per la banca, ma anche per i clienti.
Quanto vale l’informazione: anche milioni, quando serve, ma serve di rado. E’, infatti, difficile che una persona torni a guardare
estratti conto vecchi di anni. Se c’è un errore
della banca, lo si trova subito o mai più.
D’altra parte, se è la banca a scoprire l’errore e vi addebita qualcosa anni dopo
l’emissione dell’estratto conto (sempre che
possa provare l’errore tramite le scritture contabili…), potete fare ben poco.
L’estratto conto, però, può essere utile verso altre persone. Ad esempio, se volete dimostrare
di aver pagato qualcuno in una certa data con
bonifico, basta che mostriate il vecchio estratto conto per mettere a tacere ogni insinuazione.
Consiglio: è prudente conservare tutte le comunicazioni della banca che riguardano i vostri affari (estratti conto, comunicazioni di trasparenza, fissati bollati, lettere di accredito e di
addebito)

LE COMMISSIONI CHE RIGUARDANO LA COMPRAVENDITA DEI TITOLI SONO TRATTABILI
I costi legati alla compravendita dei titoli
possono essere distinti nelle seguenti categorie.
-Le spese fisse, applicate su qualunque tipo di titoli, sono quelle su
cui è più facile, contrattando, ottenere delle concessioni.
-Le commissioni, espresse in percentuale, sui titoli di Stato di nuova emissione: è
possibile ottenerne la riduzione chiedendo
la cosiddetta retrocessione, ovvero la spartizione fra banca e cliente delle commissioni pagate dallo Stato per il collocamento dei titoli.
A volte si riesce a strappare qualcosa.
-Le commissioni sui titoli di Stato già
emessi.
Qui la lotta si fa veramente dura.
-Le altre commissioni: molto dipende
dal tipo di rapporto con la banca e dal
potere contrattuale del cliente (avete un
capitale molto consistente? Investite e
disinvestite spesso? Minacciate di cambiare istituto di credito?).
Consiglio: non abbiate remore nel contrattare con la vostra banca. Inoltre, chiedete di
comprare titoli soltanto sul Mot (il mercato
regolamentato per i titoli di Stato). Infatti,
talvolta le banche tendono a evitarlo. E’ una
prassi lecita, ma riduce la trasparenza dei
costi, perché le banche vi possono comunicare un unico addebito, senza distinguere
tra prezzo del titolo e spese di acquisto, rendendo possibili eventuali creste sulle spese.
Risulta essere quanto ci è già capitato nel corso di una
prova pratica. Ricordatevi, infine, che se
comprate direttamente sul Mot o in borsa
scampate il costo del bollo che dovete pagare trattando direttamente con la banca.

SE I BONIFICI ORDINARI NON ARRIVANO IN TEMPO, LA BANCA RIMBORSA LE COMMISSIONI
Risulta essere questo il contenuto di una circolare
dell’ABI (Associazione banche italiane)
dell’11 ottobre 1994. Sono, tuttavia, esclusi i
casi di sciopero e forza maggiore, di cui non
fanno parte i guai ai computer, ai programmi
e alla rete che gestisce i bonifici.
Consiglio: se il beneficiario vi avverte che
il bonifico non è arrivato nei tempi dovuti,
oltre a protestare per farlo arrivare tempestivamente, potete chiedere la restituzione
delle commissioni pagate. Ricordate anche che per i bonifici verso l’estero, ma all’interno dell’area SEPA, sono previste le stesse tempistiche. Per dettagli è possibile leggere questa guida sul bonifico SEPA su Ilbonificobancario.com.

OCCHIO AD ANDARE IN ROSSO! INTERESSI PASSIVI E ALTRE SPESE VI VERREBBERO APPLICATI TRIMESTRALMENTE, NONOSTANTE CHE ALCUNE SENTENZE NE ABBIANO STABILITO SIA ILLEGITTIMO
Purtroppo i contratti di conto corrente stabiliscono che gli interessi passivi (e soltanto loro) possono essere liquidati e addebitati alla fine del trimestre solare.
Oltre a questa spesa, ce ne sono altre due:
la commissione di massimo scoperto,
spesso indicata con CMS, che è una percentuale (difficilmente maggiore dell’1%)
sulla massima punta di debito del trimestre, e le spese trimestrali di chiusura contabile (non di estinzione!) del conto.
Consiglio: attenti soprattutto se i vostri
addebiti si verificano 1 o 2 giorni dopo gli
accrediti. Non c’è niente di più facile, ad
esempio, che – partendo da una giacenza di
1 milione – l’accredito di un assegno di 2
milioni sia riconosciuto per il calcolo degli
interessi soltanto un paio di giorni lavorativi dopo. Chi prelevasse, nel frattempo,
più del milione di giacenza iniziale, potrebbe trovarsi a fine trimestre con uno
scoperto non programmato.

Come Funziona la Scrittura Privata

Una scrittura privata è un documento di accordo, scritto, tra due parti che ha valore ai fini legali. La scrittura privata sta acquistando sempre più interesse come atto sostitutivo di compravendite fra privati, grazie al suo valore legale ed ai costi decisamente più bassi rispetto ad un atto notarile.

La scrittura privata non ha una forma specifica, quindi è possibile utilizzare un modello come questo messo a disposizione dal sito Scritturaprivata.net per la redazione. Per sottoscrivere una scrittura privata però è bene affidarsi a qualcuno che sia a conoscenza dei termini legali di una scrittura privata, per evitare di tralasciare qualche dettaglio per inesperienza. Non deve trattarsi necessariamente di un notaio comunque. Inoltre, per avere un sicuro riconoscimento legale la scrittura privata deve essere autenticata, ovvero venga firmata alla presenza di un pubblico ufficiale (può essere anche un impiegato dell’ URP del proprio comune) che verifichi l’identità dell’autore della scrittura. In questo modo ci si tutela e si evita che la scrittura privata venga disconosciuta, per disconoscimento della firma che essendo apposta davanti a pubblico ufficiale è considerata autentica.

La scrittura privata è dunque uno strumento utile ed economico per gestire diverse cose tra privati e risparmiare costosi atti notarili quando non sono strettamente necessari. Si può quindi stipulare una scrittura privata per diversi motivi tra cui
-Compravendita automobili
-Compravendita beni
-Compravendita immobili
-Quote
-Cessione di un marchio registrato.

L’importante è sempre in primis informarsi se è possibile utilizzare una scrittura privata e quali sono i possibili contro, e poi rivolgersi a qualcuno con esperienza, per minimizzare i rischi ed essere tutelati dalla legge.

Come Funziona il Trasferimento d’Ipoteca

Può accadere a volte che si palesi l’esigenza di conservare il proprio mutuo ipotecario avendo intenzione, però, di sostituire l’immobile che è stato concesso in garanzia come ipoteca. Può succedere, per esempio, che si voglia comprare una nuova casa mantenendo il vecchio mutuo che si è scelto per acquistare la prima casa, che ora è in fase di vendita o è già stata venduta: si tratterebbe di una soluzione che consente di diminuire in maniera consistente le spese derivanti all’accensione di un mutuo nuovo. Oppure, potrebbe capitare che chi ha contratto un mutuo costruzione dando in garanzia l’abitazione dei propri genitori voglia trasferire l’ipoteca, una volta finiti i lavori, sul nuovo immobile, conservando il mutuo per le condizioni migliori. Si tratta di operazioni che è possibile eseguire grazie all’intervento di un notaio, e salvo il consenso da parte dell’istituto di credito coinvolto, per la sostituzione d’ipoteca o garanzia. Come detto, a livello giuridico esiste la possibilità, nel caso in cui si accenda un mutuo ipotecario, costituire un’ipoteca nuova su beni immobili differenti, ovviamente in accordo con la parte mutuante, cioè l’istituto di credito.

L’ipoteca sarà formalizzata con data e grado quando sarà iscritta. Di conseguenza, la vecchia garanzia sarà cancellata dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari. In pratica, però, la situazione è leggermente differente rispetto alla situazione teorica appena descritto. Andiamo a scoprire il motivo. Innanzitutto gli istituti di credito solitamente non gradiscono in maniera particolare la sostituzione della garanzia; inoltre, bisogna considerare che queste operazioni non vengono ritenute convenienti nemmeno da un punto di vista economico; infine, è sempre opportuno tenere presente che in genere gli istituti di credito davanti a questo tipo di richiesta si trovano colte di sorprese, proprio perché si tratta di richiesta di operatività non comune.

Nello specifico, specialmente nell’eventualità in cui il mutuatario sia considerato un soggetto fallibile, l’istituto dovrà per forza di cose prendere in considerazione tutti i rischi che la situazione comporta, in quanto la nuova garanzia avrebbe effetto solo nel momento in cui si consolida dopo la comparsa del credito. Per quanto riguarda le spese dell’operazione di sostituzione del bene che viene concesso in ipoteca, esse sostanzialmente possono essere ricondotte all’eliminazione dell’ipoteca precedente e alla costituzione della garanzia nuova.

Ricordiamo, infine, che nel caso in cui si voglia sostituire l’ipoteca conservando la stessa banca e lo stesso mutuo, la legge che viene solitamente definita come Decreto Bersani non è valida, e dunque non può essere applicata, poiché il mutuo non viene estinto, ma mantenuto presso la medesima banca mutuante: a cambiare, infatti, o meglio a essere sostituita, è solamente l’ipoteca che garantisce il mutuo stesso. L’ipoteca, in sostanza, non è altro che una garanzia utile per chi deve ricevere il pagamento oppure deve restituire del denaro a un’altra persona (o nel caso delle banche a un altro ente). Il caso delle banche che prestano i soldi per comprare una casa è appunto il più frequente: molto semplicemente, accade che venga concessa una somma di denaro in mutuo.

Affitti Brevi e Consenso Condominio

In Italia vengono considerate “locazioni brevi” quegli affitti di durata inferiore ai 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa direttamente o tramite intermediari, anche online, inclusi quelli che prevedono la fornitura della biancheria e la pulizia dei locali.

Secondo quanto previsto dalla più recente manovra correttiva, ai guadagni che derivano da questi particolari contratti, si applicano in via opzionale le disposizioni relative al regime della cedolare secca, sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali sui redditi derivanti dalla locazione.

Può verificarsi che le norme condominiali dispongano delle limitazioni alle destinazioni d’uso dei singoli appartamenti, che però devono, per forza di cose, essere specificate nero su bianco, non potendo in alcun modo essere desunte. In linea generale, in assenza di uno specifico divieto, le attività di bed and breakfast e di casa vacanze possono essere esercitate all’interno del condominio senza vincoli di sorta. Difatti, con sentenza n.24727/2014, la Corte di Cassazione aveva già chiarito che l’attività di affittacamere è legittimata in quanto non stravolge la destinazione dei locali.

Pertanto, l’attività della locazione breve non viene considerata come attività alberghiera. Tuttavia, nella sentenza n. 22711/11 del 28 settembre 2017 la Corte di Cassazione ha esaminato un caso in cui il regolamento di un condominio prevedeva il divieto di affitto o subaffitto degli appartamenti, ma precisava espressamente che il divieto era legato all’utilizzo degli immobili sotto forma di pensione o di albergo. Secondo la Corte però, nel suddetto caso, non esisteva un divieto di adibire i singoli vani dell’appartamento ad uso differente da quello di abitazione, ma solo a quello di svolgimento di una specifica attività.

Quindi, il condominio può appellarsi al regolamento contrattuale e quindi vietare specifiche attività solo se nel testo del regolamento quelle attività siano indicate espressamente. Se, al contrario, il regolamento non contiene nero su bianco le attività vietate, non si può intervenire.

Resta specificato che chi volesse dare in locazione per un breve periodo la propria abitazione, utilizzando il contratto di locazione turistica, relativamente a cui è possibile vedere la guida su Contrattidilocazione.net, non deve chiedere il permesso e non potrà subire contestazioni.

Come Cambiare Assegni Senza un Conto Corrente

Non ho conto corrente e non voglio aprirlo. Sono un dipendente pagato con assegno bancario. La banca emittente si rifiuta di cambiarmi l’assegno per un loro regolamento interno. Cosa posso fare?

L’assegno bancario è uno titolo di credito che consente al titolare di un conto corrente bancario (o postale) di pagare una somma di denaro già disponibile sul proprio conto corrente bancario.

In sostanza, l’assegno bancario è equiparato ad una cambiale tratta in cui il traente (il correntista) ordina alla banca in cui ha radicato il conto corrente (trattaria) di pagare la somma di denaro indicata nell’assegno al terzo soggetto che lo presenta all’incasso (beneficiario).

Del resto, dal sito internet della stessa Banca d’Italia si legge: “L’assegno bancario è un titolo di credito pagabile a vista contenente l’ordine impartito da un correntista alla propria banca di pagare a terzi (o a se stesso) una somma di denaro. In termini tecnici si parla del traente che ordina al trattario di pagare un beneficiario.”

L’assegno bancario deve essere presentato al pagamento nel termine di 8 o 15 giorni dall’emissione a seconda che sia pagabile nello stesso comune di emissione ovvero in altro comune dello Stato.

Salvo eccezioni sulla corretta compilazione dell’assegno, la banca trattaria non può in alcun modo rifiutarsi di pagare l’importo al beneficiario in quanto il medesimo titolo costituisce per la stessa banca un obbligo giuridico.

Se però l’assegno è presentato allo sportello di una banca diversa da quella trattaria, è normale che per l’incasso occorre attendere l’esito della disponibilità dei fondi che viene regolata presso la stanza di compensazione in cui le banche inviano tutti gli accrediti di assegni, in modo da verificare che non si tratti di un assegno scoperto.

In tale circostanza, dunque, è corretto richiedere al cliente l’attivazione di un conto corrente bancario per la negoziazione dell’assegno presentato all’incasso. Ma, come detto, deve trattarsi di altra banca.

Perciò, per avere il cambio in contanti dell’assegno bancario è sufficiente recarsi alla banca trattaria, meglio se alla stessa filiale trattaria che appare sul medesimo assegno.

In caso di rifiuto, è meglio farsi rilasciare una motivazione scritta da parte della banca.

Infine, il pagamento in contanti non può essere rifiutato nemmeno se si supera l’attuale limite dei 1.000 euro dal momento che l’operazione è già tracciata.

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