Può accadere a volte che si palesi l’esigenza di conservare il proprio mutuo ipotecario avendo intenzione, però, di sostituire l’immobile che è stato concesso in garanzia come ipoteca. Può succedere, per esempio, che si voglia comprare una nuova casa mantenendo il vecchio mutuo che si è scelto per acquistare la prima casa, che ora è in fase di vendita o è già stata venduta: si tratterebbe di una soluzione che consente di diminuire in maniera consistente le spese derivanti all’accensione di un mutuo nuovo. Oppure, potrebbe capitare che chi ha contratto un mutuo costruzione dando in garanzia l’abitazione dei propri genitori voglia trasferire l’ipoteca, una volta finiti i lavori, sul nuovo immobile, conservando il mutuo per le condizioni migliori. Si tratta di operazioni che è possibile eseguire grazie all’intervento di un notaio, e salvo il consenso da parte dell’istituto di credito coinvolto, per la sostituzione d’ipoteca o garanzia. Come detto, a livello giuridico esiste la possibilità, nel caso in cui si accenda un mutuo ipotecario, costituire un’ipoteca nuova su beni immobili differenti, ovviamente in accordo con la parte mutuante, cioè l’istituto di credito.
L’ipoteca sarà formalizzata con data e grado quando sarà iscritta. Di conseguenza, la vecchia garanzia sarà cancellata dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari. In pratica, però, la situazione è leggermente differente rispetto alla situazione teorica appena descritto. Andiamo a scoprire il motivo. Innanzitutto gli istituti di credito solitamente non gradiscono in maniera particolare la sostituzione della garanzia; inoltre, bisogna considerare che queste operazioni non vengono ritenute convenienti nemmeno da un punto di vista economico; infine, è sempre opportuno tenere presente che in genere gli istituti di credito davanti a questo tipo di richiesta si trovano colte di sorprese, proprio perché si tratta di richiesta di operatività non comune.
Nello specifico, specialmente nell’eventualità in cui il mutuatario sia considerato un soggetto fallibile, l’istituto dovrà per forza di cose prendere in considerazione tutti i rischi che la situazione comporta, in quanto la nuova garanzia avrebbe effetto solo nel momento in cui si consolida dopo la comparsa del credito. Per quanto riguarda le spese dell’operazione di sostituzione del bene che viene concesso in ipoteca, esse sostanzialmente possono essere ricondotte all’eliminazione dell’ipoteca precedente e alla costituzione della garanzia nuova.
Ricordiamo, infine, che nel caso in cui si voglia sostituire l’ipoteca conservando la stessa banca e lo stesso mutuo, la legge che viene solitamente definita come Decreto Bersani non è valida, e dunque non può essere applicata, poiché il mutuo non viene estinto, ma mantenuto presso la medesima banca mutuante: a cambiare, infatti, o meglio a essere sostituita, è solamente l’ipoteca che garantisce il mutuo stesso. L’ipoteca, in sostanza, non è altro che una garanzia utile per chi deve ricevere il pagamento oppure deve restituire del denaro a un’altra persona (o nel caso delle banche a un altro ente). Il caso delle banche che prestano i soldi per comprare una casa è appunto il più frequente: molto semplicemente, accade che venga concessa una somma di denaro in mutuo.