Nel contesto della gestione condominiale, la ripartizione delle spese relative all’ascensore rappresenta un tema complesso che richiede una comprensione approfondita dei criteri legali e dei principi di utilizzo differenziato. Quando un edificio necessita di interventi sull’ascensore – siano essi di manutenzione ordinaria, di sostituzione o l’installazione di un nuovo impianto – la legge stabilisce regole precise per distribuire il costo tra i condomini. Queste regole non solo tengono conto del valore delle singole unità immobiliari, espresso in millesimi, ma considerano anche l’effettivo utilizzo del servizio, legato in particolare all’altezza del piano dal suolo.
Nel caso della manutenzione e sostituzione dell’ascensore già esistente, il Codice Civile, in conformità all’articolo 1124, prevede un criterio di ripartizione misto. In pratica, le spese vengono divise in due quote uguali: la prima metà viene ripartita in base ai millesimi di proprietà, che riflettono il valore attribuito a ciascuna unità immobiliare, mentre la seconda metà viene assegnata in misura proporzionale all’altezza del piano, in modo tale che chi si trova ai piani più elevati, usufruendo in misura maggiore del servizio, contribuisca in maniera più significativa rispetto a chi abita al pianterreno. Tale approccio, ispirato al principio dell’utilizzazione differenziata previsto dall’articolo 1123, comma secondo, garantisce che la ripartizione rispecchi non solo il valore della proprietà ma anche l’effettivo beneficio che ciascun condomino trae dall’ascensore.
Un ulteriore aspetto da considerare riguarda il calcolo dei costi relativi a elementi accessori, come la manutenzione delle parti comuni che servono anche ad altri impianti, laddove la legge stabilisca che si considerino, ai fini della ripartizione, anche le aree come cantine, soffitte e lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. Per agevolare questo calcolo, in molti condomìni viene adottata una tabella di gestione che attribuisce a ciascuna unità immobiliari un valore specifico, in relazione sia ai millesimi che all’accesso effettivo all’ascensore, facilitando così una suddivisione equa delle spese.
Quando invece si delibera l’installazione di un ascensore ex novo, la questione della ripartizione assume una sfumatura diversa. Se il nuovo impianto è destinato a sostituire quello già esistente, si applica il medesimo criterio misto, dove metà dei costi è ripartita in base ai millesimi e l’altra metà in relazione all’altezza dal suolo. Questo criterio è stato esteso dalla giurisprudenza anche al momento della sostituzione, riconoscendo che, in sostanza, il beneficio derivante dall’ascensore continua a variare a seconda del piano di ubicazione. Al contrario, se l’assemblea decide di installare un ascensore in un edificio dove prima non esisteva, la ripartizione delle spese segue il criterio generale dei millesimi di proprietà, in quanto l’innovazione, essendo concepita per migliorare la fruizione complessiva dei servizi comuni, apporta benefici a tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle loro unità immobiliari.
Oltre agli aspetti economici, la deliberazione dei lavori relativi all’ascensore richiede il rispetto di precise maggioranze assembleari. L’installazione di un nuovo impianto, considerata un’innovazione, necessita del voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno i due terzi del valore dell’edificio. Questa soglia si riduce, invece, nel caso in cui l’intervento sia finalizzato all’abbattimento delle barriere architettoniche, per favorire l’accesso delle persone con disabilità, dove è sufficiente il voto della maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore complessivo dell’immobile. Per quanto riguarda la sostituzione dell’ascensore esistente, se il vecchio impianto è divenuto inefficiente o non a norma e il suo ripristino richiederebbe una spesa eccessiva, la sostituzione viene considerata una misura di manutenzione straordinaria, per la quale è richiesta una maggioranza che rappresenti almeno 500 millesimi. Se, invece, la sostituzione è orientata esclusivamente a installare un impianto tecnologicamente più avanzato, si configura come un’innovazione che, come già accennato, richiede il consenso dei due terzi del valore dell’intero edificio e, in tale caso, è spesso necessario costituire un fondo speciale per far fronte alle spese.
Anche la manutenzione ordinaria, che comprende interventi periodici come pulizia, lubrificazione, controlli di sicurezza e verifiche del corretto funzionamento dei componenti dell’ascensore, può essere deliberata dall’amministratore o dall’assemblea, a seconda delle disposizioni statutarie. In molti casi, tali interventi vengono eseguiti regolarmente e le spese vengono ripartite secondo i criteri già stabiliti, senza necessità di ulteriori approvazioni, salvo quando si tratta di interventi che richiedono un investimento rilevante e che devono essere soggetti a specifiche deliberazioni assembleari.
In sintesi, la ripartizione delle spese dell’ascensore in un condominio è regolata da una normativa che mira a garantire equità tra i condomini, tenendo conto sia del valore della proprietà che dell’effettivo utilizzo del servizio. Il criterio misto applicato per la manutenzione e la sostituzione dell’ascensore – suddividendo i costi per metà in base ai millesimi e per l’altra metà in relazione all’altezza dal suolo – assicura che chi beneficia maggiormente del servizio contribuisca in misura più elevata. L’installazione di un nuovo ascensore segue criteri diversi, a seconda se si tratti di sostituire un impianto esistente o di introdurne uno ex novo, con una ripartizione delle spese che, in quest’ultimo caso, si basa esclusivamente sui millesimi di proprietà. Infine, le maggioranze richieste per deliberare tali interventi variano in funzione della natura dei lavori, dall’innovazione all’abbattimento delle barriere architettoniche, garantendo così un equilibrio tra le esigenze di miglioramento e la tutela dei diritti di tutti i condomini.
Questa complessità normativa sottolinea l’importanza di una gestione trasparente e condivisa all’interno dell’assemblea condominiale, dove ogni decisione deve essere ponderata e supportata da adeguate tabelle di calcolo e da una chiara comprensione dei benefici e dei costi, affinché gli interventi possano essere deliberati in modo equo e giustificabile per l’intera comunità.